Cuando la gente pregunta por qué tantos promotores están construyendo condominios en Florida, especialmente en Miami, las respuestas habituales son fáciles de ver.
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal. Tenemos clima cálido, playas, un estilo de vida internacional y una migración continua de población y capital. El sur de Florida también cuenta con terreno edificable limitado en sus barrios más deseados, mientras que muchos edificios de condominios antiguos enfrentan requisitos más estrictos de inspección, reservas y reparación.
Todos estos factores generan demanda de edificios más nuevos. Pero hay otra parte de la historia que la mayoría de los compradores nunca escucha:
En Florida, no solo vendemos la preconstrucción de otra manera. También financiamos y estructuramos muchos desarrollos de condominios de forma diferente.
La demanda explica por qué los promotores quieren construir aquí
La historia del crecimiento de Florida comienza con la demanda.
Cada vez más personas se mudan al sur de Florida por su estilo de vida, sus oportunidades de negocio, sus ventajas fiscales y el acceso a una ciudad internacional. Al mismo tiempo, Miami está limitada geográficamente por la bahía de Biscayne al este y por los Everglades al oeste.
No nos hemos quedado literalmente sin terrenos, pero escasean los terrenos bien ubicados y edificables en los barrios donde más quiere vivir la gente. Esto empuja a Miami hacia un desarrollo de mayor densidad y en vertical.
Las leyes de condominios de Florida posteriores a Surfside también han cambiado la economía de poseer y mantener edificios antiguos. Ciertos edificios de condominios envejecidos están ahora sujetos a inspecciones de hitos, y muchas asociaciones deben completar estudios de reserva de integridad estructural y financiar adecuadamente los componentes principales del edificio. Estos requisitos pueden provocar derramas más altas y importantes obligaciones de reparación. No exigen que todos los edificios antiguos sean demolidos, pero en algunos casos pueden hacer que la reurbanización resulte económicamente más atractiva. Los requisitos de inspección de hitos y de reservas estructurales de Florida ayudan a explicar este entorno cambiante.
Esta es una de las razones por las que sigo diciendo:
Miami se está reconstruyendo.
Pero la demanda es solo una cara de la ecuación. Los promotores también deben encontrar una forma financieramente viable de crear la nueva oferta.
La ventaja de financiación preconstrucción de Florida
Los promotores suelen combinar financiación de construcción, capital de inversores o del promotor y depósitos de los compradores para financiar un proyecto.
La ley de Florida establece un sistema estructurado para gestionar los depósitos preconstrucción de condominios. La parte inicial del depósito de un comprador suele quedar protegida mediante depósito en garantía (escrow). En determinadas condiciones, los pagos que superen el 10 % del precio de compra pueden retirarse y utilizarse para los costes reales de construcción y desarrollo una vez iniciada la obra, siempre que el contrato de compra lo permita expresamente y contenga la declaración obligatoria.
En otras palabras, no todo depósito está automáticamente disponible para el promotor. El uso de esos fondos depende de la ley, del contrato, de la estructura del depósito en garantía y del propio proyecto. El marco jurídico se explica en la Sección 718.202 de la Ley de Condominios de Florida.
Sin embargo, cuando está bien estructurado, los depósitos de compradores que cumplen los requisitos pueden reducir la cantidad de capital que el promotor debe aportar.
Esto puede mejorar significativamente la rentabilidad del capital invertido por el promotor.
Un ejemplo simplificado de 100 millones de dólares
Imagine un nuevo condominio con un coste total de desarrollo de 100 millones de dólares.
La estructura de capital podría verse así:
Préstamo de construcción: 60 millones de dólares
Depósitos de compradores elegibles: 25 millones de dólares
Capital del promotor: 15 millones de dólares
Financiación total del proyecto: 100 millones de dólares
Ahora supongamos que el proyecto genera un beneficio de 30 millones de dólares.
El promotor aportó 15 millones de dólares y recibe de vuelta esos 15 millones originales, más los 30 millones de beneficio, para un total de distribución de 45 millones de dólares.
Eso representa:
Múltiplo de capital: 3,0x
Rentabilidad sobre el capital basada en beneficios: 200%
Ahora compárelo con un proyecto en una jurisdicción o transacción donde los depósitos de los compradores no están disponibles para la construcción.
Préstamo de construcción: 60 millones de dólares
Depósitos de compradores disponibles para la construcción: 0 $
Capital del promotor: 40 millones de $
Financiación total del proyecto: 100 millones de dólares
El proyecto genera el mismo beneficio de 30 millones de $, pero el promotor tuvo que invertir 40 millones de $.
El promotor recibe los 40 millones de $ originales más el beneficio de 30 millones de $, para una distribución total de 70 millones de $.
Eso representa:
Múltiplo de capital: 1,75x
Retorno sobre el capital basado en el beneficio: 75%
El coste del proyecto no cambió. El beneficio no cambió. Lo que cambió fue la cantidad de capital propio del promotor necesaria para completar el proyecto.
Esa es la diferencia importante.
Por qué la eficiencia del capital atrae a los promotores
Los promotores no evalúan los proyectos basándose únicamente en el beneficio total. También consideran cuánto capital propio deben comprometer, durante cuánto tiempo quedará inmovilizado ese capital y cuánto riesgo deben asumir.
Si un promotor puede completar un proyecto utilizando menos capital propio, ese capital se vuelve más eficiente.
El promotor podría:
* Reducir la cantidad de capital externo necesario.
* Demostrar la demanda de compradores a los prestamistas de construcción.
* Mejorar el posible rendimiento del capital invertido en el proyecto.
* Preservar el capital para nuevos desarrollos.
* Avanzar con los proyectos viables de forma más eficiente.
Por ello, las preventas son algo más que vender unidades. También pueden ayudar a validar la demanda, fortalecer el perfil de financiación del proyecto y demostrar que los compradores creen en el desarrollo antes de que la construcción se complete.
El capital busca de forma natural mercados donde la demanda es fuerte y los rendimientos pueden ser atractivos. Florida ofrece ambas cosas.
Florida no elimina el riesgo de desarrollo
Esta estructura de financiación no significa que construir un condominio en Florida sea fácil o libre de riesgos.
Los promotores siguen enfrentándose al coste del suelo, la inflación en la construcción, los seguros, los tipos de interés, los permisos, los requisitos de preventa, la disponibilidad de mano de obra, los retrasos en las obras y la competencia del mercado. Un proyecto debe seguir obteniendo financiación, alcanzar los umbrales exigidos por la entidad prestamista y generar suficientes ventas para seguir siendo viable.
Los depósitos de los compradores son solo un componente de la estructura de capital: no es dinero gratuito ni una garantía de que el proyecto vaya a tener éxito.
Las cifras anteriores son una ilustración simplificada. Cada proyecto tiene sus propios acuerdos de financiación, requisitos de depósito en garantía, contratos y perfil de riesgo.
Qué significa esto para los compradores
Un desarrollo que resulta financieramente atractivo para el promotor no es automáticamente una buena inversión para el comprador.
Esta distinción es extremadamente importante.
El promotor evalúa el rendimiento del capital necesario para construir el proyecto. El comprador debe evaluar un conjunto diferente de preguntas:
* ¿Está el precio de compra respaldado por la ubicación y por propiedades comparables?
* ¿Cuánto inventario en competencia se entregará al mismo tiempo?
* ¿Es el promotor experimentado y cuenta con capital suficiente?
* ¿Qué protecciones se aplican a los depósitos del comprador?
* ¿Qué le permite el contrato de compraventa al promotor hacer con esos depósitos?
* ¿Son realistas las cuotas de la asociación y los costes de mantenimiento previstos?
* ¿Está la propiedad diseñada para vivir en ella, para alquileres de corta estancia u otra estrategia?
* ¿Cuál es el plan de salida del comprador en el momento de la entrega?
Entender cómo se financia un proyecto ayuda a compradores y agentes a formular mejores preguntas. También ayuda a explicar por qué los promotores insisten en las reservas anticipadas, las conversiones de contratos y el impulso de la preventa.
El panorama general: por qué Miami seguirá cambiando
La transformación de Miami está impulsada por varias fuerzas que actúan juntas:
1. Migración continua de población y capital hacia Florida.
2. Suelo limitado en las ubicaciones más deseadas del sur de Florida.
3. Demanda de edificios más nuevos, seguros y eficientes.
4. Obligaciones de inspección, reservas y reparación que afectan a los condominios envejecidos.
5. Una estructura de financiación previa a la construcción que puede hacer más eficiente el capital para el desarrollo.
La demanda crea la oportunidad. La estructura de desarrollo de Florida puede ayudar a que la oportunidad sea financieramente viable.
Esa combinación ayuda a explicar por qué los desarrolladores nacionales e internacionales siguen entrando en el mercado del sur de Florida, por qué los desarrolladores consolidados siguen lanzando nuevos proyectos y por qué el perfil de rascacielos de Miami está cambiando tan rápidamente.
Conclusión clave del análisis de Miami
Florida construye de manera distinta porque muchos proyectos de condominios se financian de otra forma.
El crecimiento de nuestra población, el entorno fiscal, el estilo de vida y la escasez de suelo de primera línea atraen la demanda. Nuestra estructura de preventa también puede permitir que los depósitos de los compradores que cumplan los requisitos formen parte del capital del desarrollo, lo que reduce la inversión de capital propio del promotor y hace que el capital sea más eficiente.
Esto no hace que el desarrollo esté libre de riesgos, ni que cada nuevo condominio sea una buena inversión. Simplemente nos ayuda a entender por qué los promotores y el capital siguen sintiéndose atraídos por Florida.
Cuanto mejor comprendan los compradores el lado del promotor en la operación, mejor preparados estarán para evaluar si la oportunidad también les conviene.
Conozca el plano antes de comprar.
Guillermo Terán
Corredor asociado, Avanti Way Realty
Autor del Plan Maestro de la Preconstrucción en Miami
Fundador de la Comunidad de Preconstrucción Avanti Way
Este artículo tiene únicamente fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Los compradores deben revisar el contrato de compraventa y las cláusulas de depósito con un abogado especializado en bienes raíces de Florida.
