Quando ci si chiede perché tanti costruttori stiano realizzando condomini in Florida, soprattutto a Miami, le risposte più comuni sono facili da intuire.
La Florida non ha un’imposta statale sul reddito delle persone fisiche. Abbiamo un clima mite, spiagge, uno stile di vita internazionale e un flusso costante di migrazione di popolazione e capitali. Il Sud della Florida dispone inoltre di terreni edificabili limitati nei quartieri più ambiti, mentre molti vecchi edifici in condominio devono affrontare requisiti più severi in materia di ispezioni, riserve e manutenzione.
Tutti questi fattori generano una domanda di edifici più recenti. Ma c’è un’altra parte della storia che la maggior parte degli acquirenti non sente mai:
In Florida non vendiamo soltanto in modo diverso le proprietà in costruzione. Finanziamo e strutturiamo anche molti progetti condominiali in modo diverso.
La domanda spiega perché i costruttori vogliono costruire qui
La storia della crescita della Florida inizia dalla domanda.
Le persone continuano a trasferirsi nel sud della Florida per lo stile di vita, le opportunità di business, i vantaggi fiscali e l'accesso a una città internazionale. Allo stesso tempo, Miami è geograficamente limitata dalla Biscayne Bay a est e dagli Everglades a ovest.
Non siamo letteralmente a corto di terreno, ma scarseggiano i terreni edificabili ben collocati nei quartieri in cui le persone desiderano di più vivere. Questo spinge Miami verso uno sviluppo ad alta densità e in verticale.
Le leggi sui condomini della Florida, entrate in vigore dopo il crollo di Surfside, hanno inoltre cambiato l'economia del possesso e della manutenzione degli edifici più datati. Alcuni vecchi edifici in condominio sono ora soggetti a ispezioni di fase (milestone inspections), e molte associazioni devono completare studi sulla riserva per l'integrità strutturale e finanziare adeguatamente i principali componenti dell'edificio. Questi requisiti possono comportare contributi più elevati e importanti obblighi di riparazione. Non impongono la demolizione di ogni edificio datato, ma in alcuni casi possono rendere la riqualificazione economicamente più attraente. I requisiti dell'ispezione di fase e quelli sulle riserve strutturali della Florida aiutano a spiegare questo contesto in evoluzione.
Questo è uno dei motivi per cui continuo a dire:
Miami si sta ricostruendo.
Ma la domanda è solo una parte dell'equazione. Gli sviluppatori devono anche trovare un modo finanziariamente sostenibile per creare la nuova offerta.
Il vantaggio del finanziamento pre-costruzione in Florida
Gli sviluppatori di solito utilizzano una combinazione di finanziamento per la costruzione, capitale proprio di investitori o sviluppatori e caparre degli acquirenti per finanziare un progetto.
La legge della Florida prevede un sistema strutturato per la gestione dei depositi relativi ai condomini in fase di pre-costruzione. La quota iniziale del deposito dell'acquirente è generalmente tutelata tramite un conto di deposito vincolato (escrow). A determinate condizioni, i pagamenti che superano il 10% del prezzo di acquisto possono essere prelevati e utilizzati per i costi effettivi di costruzione e sviluppo dopo l'inizio dei lavori, purché il contratto di acquisto lo preveda espressamente e contenga la necessaria informativa.
In altre parole, non ogni deposito è automaticamente disponibile per il costruttore. L'utilizzo di tali fondi dipende dalla legge, dal contratto, dalla struttura del conto vincolato e dal progetto stesso. Il quadro normativo è illustrato nella Sezione 718.202 del Florida Condominium Act.
Se correttamente strutturati, tuttavia, i depositi degli acquirenti che ne hanno i requisiti possono ridurre l'ammontare di capitale proprio che il costruttore deve apportare.
Ciò può migliorare in modo significativo il rendimento del costruttore sul capitale investito.
Un esempio semplificato da 100 milioni di dollari
Immaginate un nuovo condominio con un costo totale di sviluppo di 100 milioni di dollari.
La struttura del capitale potrebbe essere la seguente:
Prestito per la costruzione: 60 milioni di dollari
Depositi eleggibili degli acquirenti: 25 milioni di dollari
Capitale proprio dello sviluppatore: 15 milioni di dollari
Finanziamento totale del progetto: 100 milioni di dollari
Ora ipotizziamo che il progetto generi un profitto di 30 milioni di dollari.
Lo sviluppatore ha apportato 15 milioni di dollari e riceve indietro i 15 milioni originari, più il profitto di 30 milioni, per una distribuzione totale di 45 milioni di dollari.
Questo rappresenta:
Multiplo del capitale: 3,0x
Rendimento sul capitale proprio basato sul profitto: 200%
Ora confrontiamo questo caso con un progetto in una giurisdizione o in un'operazione in cui i depositi degli acquirenti non sono disponibili per la costruzione.
Prestito per la costruzione: 60 milioni di dollari
Depositi degli acquirenti disponibili per la costruzione: 0 $
Capitale proprio del costruttore: 40 milioni di $
Finanziamento totale del progetto: 100 milioni di dollari
Il progetto genera lo stesso profitto di 30 milioni di $, ma il costruttore ha dovuto investire 40 milioni di $.
Il costruttore riceve i 40 milioni di $ originari più il profitto di 30 milioni di $, per una distribuzione totale di 70 milioni di $.
Questo rappresenta:
Multiplo del capitale investito: 1,75x
Rendimento sul capitale proprio basato sul profitto: 75%
Il costo del progetto non è cambiato. Il profitto non è cambiato. Ciò che è cambiato è l'ammontare del capitale proprio del costruttore necessario per completare il progetto.
Questa è la differenza importante.
Perché l'efficienza del capitale attira gli sviluppatori
Gli sviluppatori non valutano i progetti basandosi solo sul profitto totale. Considerano anche quanto capitale proprio devono impegnare, per quanto tempo quel capitale resterà vincolato e quanto rischio devono assumersi.
Se uno sviluppatore riesce a completare un progetto utilizzando meno capitale proprio, quel capitale diventa più efficiente.
Lo sviluppatore potrebbe essere in grado di:
* Ridurre l'importo del capitale proprio esterno richiesto.
* Dimostrare alle banche finanziatrici della costruzione la domanda di acquisto.
* Migliorare il potenziale rendimento del capitale investito del progetto.
* Preservare il capitale per ulteriori sviluppi.
* Far avanzare più efficacemente i progetti fattibili.
Le prevendite, quindi, non servono solo a vendere unità. Possono anche aiutare a verificare la domanda, rafforzare il profilo finanziario del progetto e dimostrare che gli acquirenti credono nello sviluppo prima del completamento dei lavori.
Il capitale cerca naturalmente mercati in cui la domanda è forte e i rendimenti possono essere interessanti. La Florida offre entrambi.
La Florida non elimina il rischio di sviluppo
Questa struttura di finanziamento non significa che costruire un condominio in Florida sia semplice o privo di rischi.
Gli sviluppatori continuano ad affrontare costi dei terreni, inflazione dei costi di costruzione, assicurazioni, tassi di interesse, iter autorizzativi, requisiti per le prevendite, disponibilità di manodopera, ritardi nei lavori e concorrenza di mercato. Un progetto deve comunque ottenere il finanziamento, raggiungere le soglie richieste dalla banca finanziatrice e generare vendite sufficienti per restare sostenibile.
I depositi degli acquirenti sono una componente della struttura del capitale: non sono denaro gratuito né una garanzia che il progetto avrà successo.
I numeri sopra sono un'illustrazione semplificata. Ogni progetto ha le proprie modalità di finanziamento, requisiti di deposito in garanzia (escrow), contratti e profilo di rischio.
Cosa significa questo per gli acquirenti
Uno sviluppo finanziariamente attraente per il costruttore non è automaticamente un buon investimento per l'acquirente.
Questa distinzione è estremamente importante.
Il costruttore valuta il rendimento del capitale necessario a realizzare il progetto. L'acquirente deve valutare un insieme diverso di questioni:
* Il prezzo d'acquisto è giustificato dalla posizione e dagli immobili comparabili?
* Quante unità concorrenti verranno consegnate nello stesso periodo?
* Il costruttore ha esperienza e una capitalizzazione adeguata?
* Quali tutele si applicano ai depositi dell'acquirente?
* Cosa consente il contratto di acquisto al costruttore di fare con questi depositi?
* Le quote condominiali previste e i costi di gestione sono realistici?
* L'immobile è progettato per la residenza, per affitti a breve termine o per un'altra strategia?
* Qual è il piano di uscita dell'acquirente alla consegna?
Capire come viene finanziato un progetto aiuta acquirenti e agenti a porre domande migliori. Aiuta anche a spiegare perché i costruttori puntano su prenotazioni anticipate, conversioni dei contratti e slancio della vendita in prevendita.
Il quadro generale: perché Miami continuerà a cambiare
La trasformazione di Miami è guidata da diverse forze che agiscono insieme:
1. Continua la migrazione di popolazione e capitali verso la Florida.
2. Terreni limitati nelle zone più ambite del Sud della Florida.
3. Domanda di edifici più recenti, sicuri ed efficienti.
4. Obblighi di ispezione, riserva e riparazione che riguardano i condomini più datati.
5. Una struttura di finanziamento pre-costruzione che può rendere più efficiente il capitale per lo sviluppo.
La domanda crea l'opportunità. La struttura di sviluppo della Florida può contribuire a rendere finanziariamente possibile tale opportunità.
Questa combinazione aiuta a spiegare perché sviluppatori nazionali e internazionali continuano a entrare nel mercato del Sud della Florida, perché gli sviluppatori affermati continuano a lanciare nuovi progetti e perché lo skyline di Miami sta cambiando così rapidamente.
Miami Blueprint: i punti chiave
La Florida costruisce in modo diverso perché molti progetti di condomini sono finanziati in modo diverso.
La crescita della popolazione, il contesto fiscale, lo stile di vita e la scarsità di terreni di pregio attirano la domanda. La nostra struttura pre-costruzione può inoltre consentire che i depositi versati dagli acquirenti qualificati diventino parte del capitale di sviluppo, riducendo il fabbisogno di capitale proprio del costruttore e rendendo il capitale più efficiente.
Questo non rende lo sviluppo privo di rischi, né fa di ogni nuovo condominio un buon investimento. Aiuta semplicemente a capire perché costruttori e capitali continuino a guardare alla Florida con interesse.
Più gli acquirenti comprendono il punto di vista del costruttore nella transazione, meglio saranno in grado di valutare se l'opportunità funziona anche per loro.
Conosci il progetto prima di acquistare.
Guillermo Terán
Broker Associate, Avanti Way Realty
Autore di Miami's Pre-Construction Blueprint
Fondatore della comunità di pre-costruzione Avanti Way
Questo articolo ha esclusivamente scopo didattico e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Gli acquirenti dovrebbero esaminare il contratto di acquisto e le clausole relative al deposito con un avvocato specializzato in diritto immobiliare della Florida.
