Когда спрашивают, почему так много застройщиков возводят кондоминиумы во Флориде, особенно в Майами, ответы обычно очевидны.
Во Флориде нет подоходного налога на физических лиц. У нас тёплый климат, пляжи, международный образ жизни и продолжающийся приток населения и капитала. В Южной Флориде также мало земли для застройки в самых желанных районах, а многие старые жилые комплексы сталкиваются с более строгими требованиями к инспекциям, резервным фондам и ремонту.
Все эти факторы создают спрос на новые здания. Но есть и другая часть истории, о которой большинство покупателей никогда не слышит:
Во Флориде мы продаём новостройки не только иначе. Мы также по-другому финансируем и структурируем многие проекты кондоминиумов.
Спрос объясняет, почему застройщики хотят строить именно здесь
История роста Флориды начинается со спроса.
Люди продолжают переезжать в Южную Флориду ради образа жизни, деловых возможностей, налоговых преимуществ и доступа к международному городу. При этом Майami географически ограничен заливом Бискейн на востоке и Эверглейдс на западе.
Земли в буквальном смысле ещё не закончились, но в районах, где люди больше всего хотят жить, подходящих для застройки участков с хорошим расположением становится всё меньше. Это подталкивает Майами к более плотной и вертикальной застройке.
Законы Флориды о кондоминиумах, принятые после трагедии в Серфсайде, также изменили экономику владения и содержания старых зданий. Некоторые старые здания кондоминиумов теперь подлежат обязательным контрольным осмотрам, а многим объединениям собственников необходимо провести исследования структурной целостности и в полном объёме формировать резервные фонды на капитальный ремонт основных конструкций. Эти требования могут привести к более высоким взносам и значительным расходам на ремонт. Они не обязывают снести каждое старое здание, но в некоторых случаях делают реконструкцию экономически более привлекательной. Требования к контрольным осмотрам и к структурным резервам во Флориде помогают понять, почему окружающая среда меняется именно так.
Это одна из причин, почему я продолжаю повторять:
Майами перестраивается.
Но спрос — лишь одна сторона уравнения. Застройщики также должны найти финансово выгодный способ создать новое предложение.
Преимущество финансирования до строительства во Флориде
Застройщики, как правило, используют сочетание строительного финансирования, собственного капитала застройщика или инвесторов и депозитов покупателей для финансирования проекта.
Законодательство Флориды предусматривает структурированную систему работы с депозитами покупателей на этапе до строительства кондоминиумов. Первоначальная часть депозита покупателя, как правило, защищена через эскроу-счёт. При определённых условиях платежи, превышающие 10% цены покупки, могут быть сняты и использованы на фактические расходы на строительство и развитие после начала строительства — если договор купли-продажи прямо это допускает и содержит необходимое раскрытие информации.
Иными словами, не каждый депозит автоматически доступен застройщику. Использование этих средств зависит от закона, договора, структуры эскроу-счёта и самого проекта. Правовая база изложена в разделе 718.202 Закона Флориды о кондоминиумах.
Однако при правильной структуре депозиты покупателей, соответствующие требованиям, могут уменьшить объём собственного капитала, который застройщик должен внести.
Это может существенно повысить доходность застройщика на инвестированный капитал.
Упрощённый пример на 100 миллионов долларов
Представьте новый кондоминиум с общей стоимостью разработки 100 миллионов долларов.
Структура капитала могла бы выглядеть так:
Строительный кредит: 60 миллионов долларов
Депозиты приобретателей, соответствующих условиям: 25 миллионов долларов
Собственный капитал застройщика: 15 миллионов долларов
Общее финансирование проекта: 100 миллионов долларов
Теперь допустим, что проект приносит прибыль в 30 миллионов долларов.
Застройщик внёс 15 миллионов долларов и получает обратно первоначальные 15 миллионов долларов плюс 30 миллионов долларов прибыли, всего 45 миллионов долларов.
Это означает:
Мультипликатор капитала: 3,0x
Доходность на собственный капитал на основе прибыли: 200%
Теперь сравните это с проектом в юрисдикции или сделке, где депозиты покупателей недоступны для строительства.
Строительный кредит: 60 миллионов долларов
Депозиты покупателей, доступные для строительства: $0
Собственный капитал застройщика: $40 млн
Общее финансирование проекта: 100 миллионов долларов
Проект приносит ту же прибыль в $30 млн, но застройщику пришлось вложить $40 млн.
Застройщик получает первоначальные $40 млн плюс $30 млн прибыли, то есть общую выплату в размере $70 млн.
Это означает:
Мультипликатор капитала: 1,75x
Рентабельность собственного капитала на основе прибыли: 75%
Стоимость проекта не изменилась. Прибыль не изменилась. Изменился объём собственного капитала застройщика, необходимого для завершения проекта.
Вот в чём важное различие.
Почему эффективность капитала привлекает застройщиков
Застройщики оценивают проекты не только по общей прибыли. Они также учитывают, какая часть их собственного капитала должна быть задействована, как долго этот капитал будет связан и какой риск им придётся на себя взять.
Если застройщик может завершить проект, используя меньше собственного капитала, этот капитал становится более эффективным.
Застройщик может:
* Сократить объём внешнего собственного капитала, необходимого для проекта.
* Продемонстрировать кредиторам-застройщикам спрос покупателей.
* Повысить потенциальную доходность вложенного капитала проекта.
* Сохранить капитал для дополнительных девелоперских проектов.
* Быстрее продвигать жизнеспособные проекты.
Предпродажи означают гораздо больше, чем продажу квартир. Они также помогают подтвердить спрос, укрепляют финансовую основу проекта и показывают, что покупатели верят в девелопмент еще до завершения строительства.
Капитал естественным образом стремится туда, где спрос высок, а доходность может быть привлекательной. Флорида предлагает и то, и другое.
Флорида не устраняет риски девелопмента
Такая структура финансирования не означает, что строительство кондоминиума во Флориде просто или безрисково.
Застройщики по-прежнему сталкиваются с затратами на землю, инфляцией строительства, страхованием, процентными ставками, получением разрешений, требованиями к предварительным продажам, нехваткой рабочей силы, задержками строительства и конкуренцией на рынке. Проекту по-прежнему необходимо получить финансирование, выполнить требования кредитора и обеспечить достаточный объём продаж, чтобы оставаться жизнеспособным.
Депозиты покупателей — лишь один из элементов структуры капитала: это не бесплатные деньги и не гарантия успеха проекта.
Приведённые выше цифры — упрощённая иллюстрация. У каждого проекта свои условия финансирования, требования к эскроу-счетам, договоры и профиль риска.
Что это значит для покупателей
Девелопмент, который финансово привлекателен для застройщика, не обязательно является надёжной инвестицией для покупателя.
Это различие чрезвычайно важно.
Застройщик оценивает доходность капитала, необходимого для строительства проекта. Покупатель должен ответить на другой набор вопросов:
* Подтверждается ли цена покупки расположением объекта и стоимостью сопоставимых объектов?
* Сколько конкурирующего жилья будет сдано в эксплуатацию одновременно?
* Имеет ли застройщик опыт и достаточный уровень капитализации?
* Какие гарантии защищают депозиты покупателя?
* Что договор купли-продажи позволяет застройщику делать с этими депозитами?
* Реалистичны ли прогнозируемые взносы в ассоциацию и текущие расходы?
* Предназначен ли объект для постоянного проживания, краткосрочной аренды или другой стратегии?
* Каков план покупателя по выходу из инвестиции при сдаче объекта?
Понимание того, как финансируется проект, помогает покупателям и агентам задавать более точные вопросы. Оно также объясняет, почему застройщики делают упор на ранние бронирования, конверсию контрактов и темпы предпродажи.
Общая картина: почему Майami будет продолжать меняться
Преобразование Майами происходит под влиянием нескольких факторов, действующих вместе:
1. Продолжающийся приток населения и капитала во Флориду.
2. Ограниченность земли в самых востребованных локациях Южной Флориды.
3. Спрос на более новые, безопасные и эффективные здания.
4. Обязательства по инспекции, резервированию и ремонту, влияющие на стареющие кондоминиумы.
5. Структура финансирования до начала строительства, которая может сделать капитал для девелопмента более эффективным.
Спрос создаёт возможности. Структура девелопмента во Флориде может помочь сделать эти возможности финансово реализуемыми.
Такое сочетание помогает понять, почему национальные и международные девелоперы продолжают выходить на рынок Южной Флориды, почему опытные застройщики продолжают запускать новые проекты и почему силуэт Майами меняется так быстро.
Итоги: план Майами
Флорида строит по-другому, потому что финансирование многих кондоминиумов устроено иначе.
Рост населения, налоговая среда, образ жизни и ограниченное количество ценной земли создают спрос. Наша модель предпродажи также может позволять тому, чтобы депозиты квалифицированных покупателей становились частью капитала проекта, что снижает требуемый собственный капитал девелопера и делает финансирование более эффективным.
Это не делает девелопмент безрисковым и не делает каждый новый кондоминиум выгодной инвестицией. Просто это помогает понять, почему девелоперы и капитал продолжают тянуться во Флориду.
Чем лучше покупатели понимают сторону девелопера в сделке, тем лучше они подготовлены к оценке того, подходит ли эта возможность и им.
Изучите план, прежде чем покупать.
Гильермо Теран
Брокер-партнёр, Avanti Way Realty
Автор «Плана строительства в Майами»
Основатель сообщества Avanti Way Pre-Construction Community
Эта статья предназначена только для ознакомления и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Покупателям следует изучить договор купли-продажи и условия внесения депозита вместе с квалифицированным юристом по недвижимости Флориды.
