Quando as pessoas perguntam por que tantas incorporadoras estão construindo condomínios na Flórida, especialmente em Miami, as respostas mais comuns são fáceis de identificar.
A Flórida não cobra imposto estadual sobre a renda pessoal. Temos clima quente, praias, um estilo de vida internacional e migração contínua de população e capital. O Sul da Flórida também tem pouca terra disponível para desenvolvimento nos bairros mais desejados, enquanto muitos prédios de condomínios mais antigos enfrentam exigências mais rigorosas de vistoria, reservas e reparos.
Todos esses fatores criam demanda por prédios novos. Mas há outra parte da história que a maioria dos compradores nunca ouve:
Na Flórida, não apenas vendemos a planta de forma diferente. Também financiamos e estruturamos muitos empreendimentos de condomínios de maneira diferente.
A demanda explica por que as incorporadoras querem construir aqui
A história do crescimento da Flórida começa com a demanda.
As pessoas continuam se mudando para o Sul da Flórida em busca de estilo de vida, oportunidades de negócios, vantagens fiscais e acesso a uma cidade internacional. Ao mesmo tempo, Miami é limitada geograficamente pela Baía de Biscayne, a leste, e pelos Everglades, a oeste.
Literalmente, não estamos sem terra, mas há cada vez menos terrenos bem localizados e passíveis de incorporação nos bairros onde as pessoas mais querem morar. Isso empurra Miami em direção a empreendimentos de maior densidade e verticalizados.
As leis de condomínio da Flórida, criadas após o desabamento em Surfside, também mudaram a economia de possuir e manter prédios antigos. Certos edifícios de condomínio mais antigos agora estão sujeitos a vistorias de marcos, e muitas associações devem concluir estudos de reserva para a integridade estrutural e financiar adequadamente os principais componentes do prédio. Essas exigências podem resultar em taxas mais altas e obrigações significativas de reparo. Elas não exigem que todo prédio antigo seja demolido, mas, em alguns casos, podem tornar a requalificação economicamente mais atraente. As exigências de vistoria de marcos e de reserva estrutural da Flórida ajudam a explicar esse cenário em transformação.
Esta é uma das razões pelas quais continuo dizendo:
Miami está sendo reconstruída.
Mas a demanda é apenas um lado da equação. As incorporadoras também precisam encontrar uma forma financeiramente viável de criar a nova oferta.
A Vantagem do Financiamento Pré-Construção da Flórida
As incorporadoras geralmente usam uma combinação de financiamento de obra, capital de investidores ou da própria incorporadora e sinais pagos pelos compradores para financiar um empreendimento.
A lei da Flórida cria um sistema estruturado para o tratamento dos depósitos pré-construção em condomínios. A parcela inicial do depósito do comprador geralmente fica protegida por meio de custódia em escrow. Sob certas condições, pagamentos que excedam 10% do preço de compra podem ser retirados e usados para os custos reais de construção e desenvolvimento após o início da obra, desde que o contrato de compra expressamente permita isso e contenha a divulgação exigida.
Em outras palavras, nem todo depósito fica automaticamente disponível para a incorporadora. O uso desses recursos depende da lei, do contrato, da estrutura de escrow e do próprio projeto. O arcabouço legal está explicado na Seção 718.202 do Florida Condominium Act.
Quando devidamente estruturados, porém, os depósitos qualificados dos compradores podem reduzir o montante de capital próprio que a incorporadora precisa aportar.
Isso pode melhorar significativamente o retorno da incorporadora sobre o capital investido.
Um Exemplo Simplificado de US$ 100 Milhões
Imagine um novo condomínio com custo total de desenvolvimento de US$ 100 milhões.
A estrutura de capital poderia ser assim:
Financiamento de construção: US$ 60 milhões
Depósitos elegíveis de compradores: US$ 25 milhões
Capital próprio do incorporador: US$ 15 milhões
Financiamento total do projeto: US$ 100 milhões
Agora, suponha que o projeto gere um lucro de US$ 30 milhões.
O incorporador aportou US$ 15 milhões e recebe de volta os US$ 15 milhões originais, mais o lucro de US$ 30 milhões, totalizando uma distribuição de US$ 45 milhões.
Isso representa:
Múltiplo do capital: 3,0x
Retorno sobre o capital próprio com base no lucro: 200%
Agora compare isso com um projeto em uma jurisdição ou transação em que os depósitos dos compradores não estão disponíveis para a construção.
Financiamento de construção: US$ 60 milhões
Depósitos dos compradores disponíveis para a construção: US$ 0
Capital próprio do incorporador: US$ 40 milhões
Financiamento total do projeto: US$ 100 milhões
O projeto gera o mesmo lucro de US$ 30 milhões, mas o incorporador precisou investir US$ 40 milhões.
O incorporador recebe os US$ 40 milhões originais mais o lucro de US$ 30 milhões, totalizando uma distribuição de US$ 70 milhões.
Isso representa:
Múltiplo do capital investido: 1,75x
Retorno sobre o capital próprio baseado no lucro: 75%
O custo do projeto não mudou. O lucro não mudou. O que mudou foi o montante do capital próprio do incorporador necessário para concluir o projeto.
Essa é a diferença importante.
Por que a eficiência de capital atrai incorporadores
Os incorporadores não avaliam projetos apenas pelo lucro total. Eles também consideram quanto do próprio capital precisará ser comprometido, por quanto tempo esse capital ficará imobilizado e quanto risco terão de assumir.
Se um incorporador consegue concluir um projeto usando menos capital próprio, esse capital passa a ser mais eficiente.
O incorporador pode conseguir:
* Reduzir o montante de capital externo necessário.
* Demonstrar a demanda dos compradores para os credores da construção.
* Melhorar o potencial de retorno do capital investido no projeto.
* Preserve o capital para empreendimentos adicionais.
* Avance com projetos viáveis de forma mais eficiente.
Por isso, as pré-vendas são mais do que a venda de unidades. Elas também podem ajudar a validar a demanda, fortalecer o perfil de financiamento do projeto e demonstrar que os compradores acreditam no empreendimento antes da conclusão da obra.
O capital naturalmente busca mercados com forte demanda e retornos atraentes. A Flórida oferece ambos.
A Flórida não elimina o risco de incorporação
Essa estrutura de financiamento não significa que construir um condomínio na Flórida seja fácil ou isento de risco.
As incorporadoras ainda enfrentam custos de terreno, inflação na construção, seguros, taxas de juros, licenciamento, exigências de pré-venda, disponibilidade de mão de obra, atrasos nas obras e concorrência de mercado. Um projeto ainda precisa obter financiamento, atingir os limites exigidos pelo credor e gerar vendas suficientes para se manter viável.
Os sinais dos compradores são apenas um componente da estrutura de capital: não são dinheiro gratuito nem garantia de que um projeto terá sucesso.
Os números acima são uma ilustração simplificada. Cada projeto tem suas próprias condições de financiamento, exigências de custódia (escrow), contratos e perfil de risco.
O Que Isso Significa para Compradores
Um empreendimento financeiramente atraente para a incorporadora não é automaticamente um bom investimento para o comprador.
Essa distinção é extremamente importante.
A incorporadora avalia o retorno sobre o capital necessário para construir o projeto. O comprador deve avaliar um conjunto diferente de questões:
* O preço de compra é sustentado pela localização e pelos imóveis comparáveis?
* Quanto estoque concorrente será entregue ao mesmo tempo?
* A incorporadora tem experiência e capitalização adequada?
* Que proteções se aplicam aos depósitos do comprador?
* O que o contrato de compra permite que a incorporadora faça com esses depósitos?
* As taxas projetadas da associação e os custos de manutenção são realistas?
* O imóvel foi projetado para moradia, aluguel por temporada ou outra estratégia?
* Qual é o plano de saída do comprador na entrega?
Entender como um empreendimento é financiado ajuda compradores e corretores a fazer perguntas melhores. Também ajuda a explicar por que as incorporadoras enfatizam as reservas antecipadas, a conversão de contratos e o ritmo das vendas na planta.
Visão Geral: Por que Miami Continuará a Mudar
A transformação de Miami é impulsionada por várias forças que atuam juntas:
1. Crescimento contínuo da população e migração de capital para a Flórida.
2. Terreno limitado nas localizações mais desejadas do sul da Flórida.
3. Demanda por edifícios mais novos, seguros e eficientes.
4. Obrigações de inspeção, reserva e reparo que afetam condomínios antigos.
5. Uma estrutura de financiamento pré-construção que pode tornar o capital de desenvolvimento mais eficiente.
A demanda cria a oportunidade. A estrutura de desenvolvimento da Flórida pode ajudar a tornar essa oportunidade financeiramente viável.
Essa combinação ajuda a explicar por que incorporadoras nacionais e internacionais continuam entrando no mercado do sul da Flórida, por que incorporadoras consolidadas seguem lançando novos projetos e por que o horizonte de Miami está mudando tão rapidamente.
Conclusão sobre Miami
A Flórida constrói de forma diferente porque muitos projetos de condomínios são financiados de maneira diferente.
O crescimento populacional, o ambiente tributário, o estilo de vida e a escassez de terrenos nobres atraem a demanda. Nossa estrutura de pré-construção também pode permitir que os depósitos qualificados dos compradores passem a fazer parte do capital do empreendimento, reduzindo a necessidade de capital próprio da incorporadora e tornando o capital mais eficiente.
Isso não torna o desenvolvimento livre de riscos, e não torna todo novo condomínio um bom investimento. Apenas nos ajuda a entender por que incorporadoras e investidores continuam atraídos pela Flórida.
Quanto mais os compradores entenderem o lado da incorporadora na transação, melhor preparados estarão para avaliar se a oportunidade também funciona para eles.
Conheça o Projeto Antes de Comprar.
Guillermo Terán
Corretor Associado, Avanti Way Realty
Autor de Miami’s Pre-Construction Blueprint
Fundador da Comunidade de Pré-Construção Avanti Way
Este artigo tem apenas fins educativos e não constitui aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro. Os compradores devem revisar o contrato de compra e as cláusulas de sinal com um advogado especializado em imóveis da Flórida.
