Wenn Menschen fragen, warum so viele Entwickler in Florida Eigentumswohnungen bauen, vor allem in Miami, sind die üblichen Antworten leicht zu erkennen.
Florida erhebt keine staatliche Einkommensteuer. Wir haben warmes Wetter, Strände, einen internationalen Lebensstil und eine anhaltende Zuwanderung von Menschen und Kapital. Südflorida hat zudem nur begrenzt bebaubare Flächen in seinen begehrtesten Vierteln, während viele ältere Eigentumswohnanlagen strengeren Prüf-, Rücklagen- und Sanierungsauflagen unterliegen.
All diese Faktoren erzeugen eine Nachfrage nach neueren Gebäuden. Doch es gibt noch einen anderen Teil der Geschichte, den die meisten Käufer nie hören:
In Florida verkaufen wir nicht nur Neubauten anders. Wir finanzieren und strukturieren auch viele Eigentumswohnprojekte anders.
Die Nachfrage erklärt, warum Entwickler hier bauen wollen
Floridas Wachstumsgeschichte beginnt mit der Nachfrage.
Menschen ziehen weiterhin wegen des Lebensstils, der Geschäftsmöglichkeiten, der Steuervorteile und des Zugangs zu einer internationalen Stadt nach Südflorida. Gleichzeitig ist Miami geografisch eingeschränkt: im Osten durch die Biscayne Bay und im Westen durch die Everglades.
Uns geht zwar nicht wortwörtlich das Land aus, wohl aber das gut gelegene, bebaubare Land in den Vierteln, in denen die Menschen am liebsten wohnen möchten. Das treibt Miami in Richtung höherer Dichte und vertikaler Bebauung.
Die nach dem Surfside-Unglück erlassenen Gesetze für Eigentumswohnungen in Florida haben auch die Wirtschaftlichkeit des Besitzes und der Instandhaltung älterer Gebäude verändert. Bestimmte alte Wohnanlagen unterliegen nun Meilenstein-Inspektionen, und viele Eigentümergemeinschaften müssen Studien zur strukturellen Integrität erstellen und wichtige Gebäudekomponenten angemessen finanzieren. Diese Vorgaben können zu höheren Umlagen und erheblichen Reparaturverpflichtungen führen. Sie schreiben nicht vor, dass jedes ältere Gebäude abgerissen werden muss, doch in manchen Fällen können sie eine Neuentwicklung wirtschaftlich attraktiver machen. Floridas Anforderungen an Meilenstein-Inspektionen und an strukturelle Rücklagen helfen, dieses sich wandelnde Umfeld zu erklären.
Das ist einer der Gründe, warum ich immer wieder sage:
Miami wird neu aufgebaut.
Doch die Nachfrage ist nur die eine Seite der Gleichung. Entwickler müssen außerdem einen finanziell tragfähigen Weg finden, das neue Angebot zu schaffen.
Floridas Finanzierungsvorteil vor Baubeginn
Bauträger kombinieren in der Regel Baufinanzierung, Eigenkapital von Investoren oder Bauträgern sowie Käuferanzahlungen, um ein Projekt zu finanzieren.
Das Recht in Florida schafft ein strukturiertes System für den Umgang mit Anzahlungen auf Eigentumswohnungen vor Baubeginn. Der anfängliche Teil der Anzahlung des Käufers ist in der Regel durch ein Treuhandkonto (Escrow) geschützt. Unter bestimmten Voraussetzungen können Zahlungen, die 10 % des Kaufpreises übersteigen, nach Baubeginn abgehoben und für tatsächliche Bau- und Entwicklungskosten verwendet werden, sofern der Kaufvertrag dies ausdrücklich zulässt und die erforderliche Offenlegung enthält.
Anders ausgedrückt: Nicht jede Anzahlung steht dem Bauträger automatisch zur Verfügung. Die Verwendung dieser Mittel hängt vom Gesetz, vom Vertrag, von der Treuhandstruktur und vom Projekt selbst ab. Der rechtliche Rahmen ist in Abschnitt 718.202 des Florida Condominium Act erläutert.
Bei ordnungsgemäßer Strukturierung können qualifizierte Anzahlungen der Käufer jedoch den Eigenkapitalanteil verringern, den der Bauträger einbringen muss.
Dadurch kann sich die Rendite des Bauträgers auf das eingesetzte Kapital deutlich verbessern.
Ein vereinfachtes Beispiel mit 100 Mio. $
Stellen Sie sich eine neue Eigentumswohnanlage mit Gesamtentwicklungskosten von 100 Mio. $ vor.
Die Kapitalstruktur könnte so aussehen:
Baukredit: 60 Millionen US-Dollar
Förderfähige Käuferanzahlungen: 25 Millionen US-Dollar
Eigenkapital des Entwicklers: 15 Millionen US-Dollar
Gesamtfinanzierung des Projekts: 100 Millionen US-Dollar
Angenommen, das Projekt erwirtschaftet nun einen Gewinn von 30 Millionen US-Dollar.
Der Entwickler hat 15 Millionen US-Dollar eingebracht und erhält diese 15 Millionen US-Dollar zurück, zuzüglich des Gewinns von 30 Millionen US-Dollar, insgesamt also eine Ausschüttung von 45 Millionen US-Dollar.
Das entspricht:
Eigenkapitalmultiplikator: 3,0x
Gewinnbasierte Eigenkapitalrendite: 200 %
Vergleichen Sie das nun mit einem Projekt in einer Rechtsordnung oder bei einer Transaktion, in der Käuferanzahlungen für den Bau nicht zur Verfügung stehen.
Baukredit: 60 Millionen US-Dollar
Für den Bau verfügbare Käuferanzahlungen: 0 $
Eigenkapital des Bauträgers: 40 Millionen $
Gesamtfinanzierung des Projekts: 100 Millionen US-Dollar
Das Projekt erwirtschaftet den gleichen Gewinn von 30 Millionen $, der Bauträger musste jedoch 40 Millionen $ investieren.
Der Bauträger erhält die ursprünglichen 40 Millionen $ plus den Gewinn von 30 Millionen $, insgesamt also eine Ausschüttung von 70 Millionen $.
Das entspricht:
Eigenkapitalmultiplikator: 1,75x
Gewinnbasierte Eigenkapitalrendite: 75 %
Die Projektkosten haben sich nicht verändert. Der Gewinn hat sich nicht verändert. Verändert hat sich die Höhe des eigenen Kapitals des Entwicklers, das zur Fertigstellung des Projekts benötigt wird.
Das ist der entscheidende Unterschied.
Warum Kapitaleffizienz Projektentwickler anzieht
Projektentwickler bewerten Projekte nicht allein anhand des Gesamtgewinns. Sie berücksichtigen auch, wie viel eigenes Kapital sie einsetzen müssen, wie lange dieses Kapital gebunden bleibt und welches Risiko sie übernehmen müssen.
Kann ein Entwickler ein Projekt mit weniger Eigenkapital fertigstellen, wird dieses Kapital effizienter eingesetzt.
Der Entwickler kann dadurch Folgendes erreichen:
* Den Bedarf an externem Eigenkapital verringern.
* Käufernachfrage gegenüber Baukreditgebern nachweisen.
* Die potenzielle Rendite des eingesetzten Kapitals des Projekts verbessern.
* Kapital für weitere Entwicklungsprojekte sichern.
* Tragfähige Projekte effizienter vorantreiben.
Vorverkäufe gehen daher über den reinen Verkauf von Einheiten hinaus. Sie können auch dazu beitragen, die Nachfrage zu bestätigen, das Finanzierungsprofil des Projekts zu stärken und zu zeigen, dass Käufer an die Entwicklung glauben, noch bevor der Bau abgeschlossen ist.
Kapital sucht naturgemäß Märkte, in denen die Nachfrage stark ist und die Renditen attraktiv sein können. Florida bietet beides.
Florida beseitigt das Entwicklungsrisiko nicht
Diese Finanzierungsstruktur bedeutet nicht, dass der Bau einer Eigentumswohnanlage in Florida einfach oder risikolos ist.
Bauträger sehen sich weiterhin mit Grundstückskosten, Baukostensteigerungen, Versicherungen, Zinssätzen, Genehmigungsverfahren, Vorverkaufsanforderungen, Verfügbarkeit von Arbeitskräften, Bauverzögerungen und Wettbewerb auf dem Markt konfrontiert. Ein Projekt muss weiterhin Finanzierung sichern, die Mindestanforderungen der Kreditgeber erfüllen und genügend Verkäufe erzielen, um tragfähig zu bleiben.
Käuferanzahlungen sind ein Bestandteil der Kapitalstruktur – kein kostenloses Geld und keine Garantie dafür, dass ein Projekt erfolgreich sein wird.
Die obigen Zahlen sind eine vereinfachte Darstellung. Jedes Projekt hat eigene Finanzierungsvereinbarungen, Treuhandanforderungen, Verträge und Risikoprofile.
Was das für Käufer bedeutet
Eine Entwicklung, die für den Bauträger finanziell attraktiv ist, ist für den Käufer nicht automatisch eine starke Investition.
Diese Unterscheidung ist äußerst wichtig.
Der Bauträger bewertet die Rendite des für den Bau erforderlichen Kapitals. Der Käufer muss eine andere Reihe von Fragen prüfen:
* Wird der Kaufpreis durch die Lage und vergleichbare Immobilien gestützt?
* Wie viel konkurrierendes Angebot wird gleichzeitig fertiggestellt?
* Ist der Bauträger erfahren und ausreichend kapitalisiert?
* Welche Schutzmaßnahmen gelten für die Anzahlungen des Käufers?
* Was erlaubt der Kaufvertrag dem Bauträger mit diesen Anzahlungen zu tun?
* Sind die prognostizierten Hausgeldkosten und laufenden Kosten realistisch?
* Ist die Immobilie für das Wohnen, für Kurzzeitvermietungen oder für eine andere Strategie konzipiert?
* Wie sieht der Ausstiegsplan des Käufers zum Zeitpunkt der Übergabe aus?
Wer versteht, wie ein Projekt finanziert wird, kann als Käufer und Makler bessere Fragen stellen. Es hilft außerdem zu erklären, warum Bauträger so sehr auf frühe Reservierungen, Vertragsumwandlungen und den Schwung des Vorverkaufs setzen.
Das größere Bild: Warum sich Miami weiter verändern wird
Miamis Wandel wird von mehreren zusammenwirkenden Kräften angetrieben:
1. Anhaltende Zuwanderung von Bevölkerung und Kapital nach Florida.
2. Begrenztes Land an den begehrtesten Lagen Südfloridas.
3. Nachfrage nach neueren, sichereren und effizienteren Gebäuden.
4. Prüf-, Rücklage- und Instandsetzungspflichten, die alternde Eigentumswohnanlagen betreffen.
5. Eine Finanzierungsstruktur vor Baubeginn, die das Entwicklungskapital effizienter einsetzen kann.
Die Nachfrage schafft die Chance. Die Entwicklungsstruktur Floridas kann helfen, diese Chance finanziell möglich zu machen.
Diese Kombination hilft zu erklären, warum nationale und internationale Bauträger weiterhin in den Markt in Süd-Florida einsteigen, warum etablierte Bauträger immer wieder neue Projekte starten und warum sich die Skyline von Miami so schnell verändert.
Das Wichtigste aus dem Miami Blueprint
Florida baut anders, weil viele Eigentumswohnungsprojekte auf andere Weise finanziert werden.
Unser Bevölkerungswachstum, das Steuerklima, der Lebensstil und das knappe erstklassige Bauland sorgen für Nachfrage. Unsere Struktur beim Verkauf vor Baubeginn kann außerdem dazu führen, dass qualifizierte Anzahlungen der Käufer Teil des Finanzierungspakets des Projekts werden. Dadurch sinkt der Eigenkapitalbedarf des Bauträgers, und das Kapital wird effizienter eingesetzt.
Das macht die Projektentwicklung nicht risikofrei, und es macht nicht jede neue Eigentumswohnung zu einer guten Investition. Es hilft lediglich zu verstehen, warum Bauträger und Kapital weiterhin von Florida angezogen werden.
Je besser Käufer die Seite des Bauträgers bei der Transaktion verstehen, desto besser können sie einschätzen, ob sich die Gelegenheit auch für sie lohnt.
Den Bauplan kennen, bevor Sie kaufen.
Guillermo Terán
Broker Associate, Avanti Way Realty
Autor des Pre-Construction-Leitfadens für Miami
Gründer der Avanti Way Pre-Construction Community
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar. Käufer sollten den Kaufvertrag und die Bestimmungen zur Anzahlung mit einem qualifizierten Immobilienanwalt in Florida prüfen.
