Când oamenii întreabă de ce atâția dezvoltatori construiesc condominii în Florida, mai ales în Miami, răspunsurile obișnuite sunt ușor de identificat.
Florida nu are impozit de stat pe venitul personal. Avem climă caldă, plaje, un stil de viață internațional și o migrație continuă a populației și a capitalului. Sudul Floridei are, de asemenea, teren construibil limitat în cartierele cele mai căutate, în timp ce multe clădiri vechi de condominii se confruntă cu cerințe mai stricte de inspecție, rezerve financiare și reparații.
Toți acești factori creează cerere pentru clădiri mai noi. Dar există și o altă parte a poveștii pe care majoritatea cumpărătorilor nu o aud niciodată:
În Florida, nu vindem doar altfel construcțiile în pre-construcție. Finanțăm și structurăm multe proiecte de condominii și altfel.
Cererea explică de ce dezvoltatorii vor să construiască aici
Povestea creșterii Floridei începe cu cererea.
Oamenii continuă să se mute în Florida de Sud pentru stilul de viață, oportunitățile de afaceri, avantajele fiscale și accesul la un oraș internațional. În același timp, Miami este limitat geografic de Golful Biscayne la est și de Everglades la vest.
Nu am rămas literalmente fără teren, dar ne lipsește teren bine situat și construibil în cartierele în care oamenii își doresc cel mai mult să locuiască. Aceasta împinge Miami spre dezvoltare de mare densitate și pe verticală.
Legile privind condominiile din Florida, adoptate după tragedia de la Surfside, au schimbat și economia deținerii și întreținerii clădirilor mai vechi. Anumite clădiri vechi cu condominii sunt acum supuse inspecțiilor de etapă, iar multe asociații trebuie să finalizeze studii de rezervă pentru integritatea structurală și să finanțeze adecvat componentele majore ale clădirii. Aceste cerințe pot duce la cote de întreținere mai mari și la obligații semnificative de reparații. Ele nu impun demolarea fiecărei clădiri vechi, dar în unele cazuri pot face reconstrucția mai atractivă din punct de vedere economic. Cerințele Floridei privind inspecțiile de etapă și rezervele structurale ajută la explicarea acestui mediu în schimbare.
Acesta este unul dintre motivele pentru care repet mereu:
Miami este reconstruit.
Dar cererea este doar o parte a ecuației. Dezvoltatorii trebuie, de asemenea, să găsească o modalitate viabilă din punct de vedere financiar de a crea noua ofertă.
Avantajul de finanțare în faza de pre-construcție din Florida
Dezvoltatorii folosesc, în general, o combinație de finanțare pentru construcție, capital propriu al investitorului sau dezvoltatorului și depozite ale cumpărătorilor pentru a finanța un proiect.
Legislația din Florida creează un sistem structurat pentru gestionarea depozitelor din faza de pre-construcție pentru condominii. Partea inițială a depozitului unui cumpărător este, în general, protejată prin escrow. În anumite condiții, plățile care depășesc 10% din prețul de achiziție pot fi retrase și utilizate pentru costurile reale de construcție și dezvoltare, după începerea lucrărilor, dacă contractul de achiziție permite în mod expres acest lucru și conține informarea obligatorie.
Cu alte cuvinte, nu orice depozit este automat disponibil pentru dezvoltator. Utilizarea acestor fonduri depinde de lege, de contract, de structura escrow și de proiectul în sine. Cadrul juridic este explicat în Secțiunea 718.202 din Legea privind condominiile din Florida.
Atunci când este structurat corect, însă, depozitele calificate ale cumpărătorilor pot reduce suma de capital propriu pe care dezvoltatorul trebuie să o aducă.
Acest lucru poate îmbunătăți semnificativ randamentul dezvoltatorului asupra capitalului investit.
Un exemplu simplificat de 100 de milioane de dolari
Imaginați-vă un condominiu nou cu un cost total de dezvoltare de 100 de milioane de dolari.
Structura de capital ar putea arăta astfel:
Credit de construcție: 60 de milioane de dolari
Depozite eligibile ale cumpărătorilor: 25 de milioane de dolari
Capital propriu al dezvoltatorului: 15 milioane de dolari
Finanțare totală a proiectului: 100 de milioane de dolari
Să presupunem acum că proiectul generează un profit de 30 de milioane de dolari.
Dezvoltatorul a contribuit cu 15 milioane de dolari și primește înapoi cei 15 milioane de dolari inițiali, plus profitul de 30 de milioane de dolari, pentru o distribuție totală de 45 de milioane de dolari.
Aceasta reprezintă:
Multiplul capitalului: 3,0x
Randament al capitalului propriu bazat pe profit: 200%
Acum compară cu un proiect dintr-o jurisdicție sau o tranzacție în care depozitele cumpărătorilor nu pot fi utilizate pentru construcție.
Credit de construcție: 60 de milioane de dolari
Depozite ale cumpărătorilor disponibile pentru construcție: 0 USD
Capitalul propriu al dezvoltatorului: 40 de milioane USD
Finanțare totală a proiectului: 100 de milioane de dolari
Proiectul generează același profit de 30 de milioane USD, dar dezvoltatorul a trebuit să investească 40 de milioane USD.
Dezvoltatorul primește cei 40 de milioane USD inițiali plus profitul de 30 de milioane USD, pentru o distribuție totală de 70 de milioane USD.
Aceasta reprezintă:
Multiplul capitalului: 1,75x
Randamentul pe capitalul propriu bazat pe profit: 75%
Costul proiectului nu s-a schimbat. Profitul nu s-a schimbat. Ceea ce s-a schimbat a fost suma de capital propriu al dezvoltatorului necesară pentru finalizarea proiectului.
Aceasta este diferența importantă.
De ce eficiența capitalului atrage dezvoltatorii
Dezvoltatorii nu evaluează proiectele doar pe baza profitului total. Ei iau în considerare și cât din capitalul propriu trebuie angajat, cât timp va rămâne acest capital blocat și ce risc trebuie să își asume.
Dacă un dezvoltator poate finaliza un proiect folosind mai puțin capital propriu, acel capital devine mai eficient.
Dezvoltatorul poate fi capabil să:
* Reducă suma de capital extern necesară.
* Să demonstreze cererea cumpărătorilor finanțatorilor de construcții.
* Să îmbunătățească randamentul potențial al proiectului asupra capitalului investit.
* Să păstreze capitalul pentru dezvoltări suplimentare.
* Să avanseze mai eficient proiectele viabile.
Prin urmare, prevânzările înseamnă mai mult decât vânzarea de unități. Ele pot ajuta, de asemenea, să valideze cererea, să consolideze profilul de finanțare al proiectului și să demonstreze că cumpărătorii cred în dezvoltare înainte de finalizarea construcției.
Capitalul caută în mod firesc piețele unde cererea este puternică și randamentele pot fi atractive. Florida oferă ambele.
Florida nu elimină riscul dezvoltării
Această structură de finanțare nu înseamnă că a construi un condominiu în Florida este ușor sau lipsit de riscuri.
Dezvoltatorii se confruntă în continuare cu costurile terenurilor, inflația din construcții, asigurările, ratele dobânzilor, obținerea autorizațiilor, cerințele de precomercializare, disponibilitatea forței de muncă, întârzierile în construcții și concurența de pe piață. Un proiect trebuie totuși să obțină finanțare, să atingă pragurile impuse de creditor și să genereze suficiente vânzări pentru a rămâne viabil.
Avansurile plătite de cumpărători reprezintă o componentă a structurii de capital — nu bani gratuiti și nu o garanție că un proiect va reuși.
Cifrele de mai sus sunt o ilustrare simplificată. Fiecare proiect are propriile aranjamente de finanțare, cerințe de escrow, contracte și profil de risc.
Ce înseamnă aceasta pentru cumpărători
O dezvoltare atractivă din punct de vedere financiar pentru dezvoltator nu este automat și o investiție solidă pentru cumpărător.
Această distincție este extrem de importantă.
Dezvoltatorul evaluează randamentul capitalului necesar pentru construirea proiectului. Cumpărătorul trebuie să analizeze un set diferit de întrebări:
* Este prețul de achiziție susținut de locație și de proprietățile comparabile?
* Câte locuințe concurente vor fi livrate în același timp?
* Dezvoltatorul are experiență și capital suficient?
* Ce protecții se aplică depozitelor cumpărătorului?
* Ce îi permite contractul de vânzare-cumpărare dezvoltatorului să facă cu aceste depozite?
* Sunt realiste taxele estimate ale asociației și costurile de întreținere?
* Proprietatea este concepută pentru locuit permanent, închiriere pe termen scurt sau altă strategie?
* Care este planul de ieșire al cumpărătorului la predare?
Înțelegerea modului în care este finanțat un proiect îi ajută pe cumpărători și pe agenți să pună întrebări mai bune. De asemenea, explică de ce dezvoltatorii pun accent pe rezervările timpurii, conversiile contractelor și avântul vânzărilor înainte de finalizare.
Imaginea de ansamblu: de ce Miami va continua să se schimbe
Transformarea Miami-ului este determinată de mai multe forțe care acționează împreună:
1. Migrația continuă a populației și a capitalului în Florida.
2. Suprafața limitată de teren din zonele cele mai dorite din Florida de Sud.
3. Cererea pentru clădiri mai noi, mai sigure și mai eficiente.
4. Obligațiile de inspecție, de constituire a rezervelor și de reparații care afectează condominiile vechi.
5. O structură de finanțare pentru etapa premergătoare construcției, care poate face capitalul de dezvoltare mai eficient.
Cererea creează oportunitatea. Structura de dezvoltare a Floridei poate ajuta la fezabilitatea financiară a acestei oportunități.
Această combinație ajută la explicarea motivului pentru care dezvoltatorii naționali și internaționali continuă să intre pe piața din Florida de Sud, de ce dezvoltatorii consacrați lansează în continuare proiecte noi și de ce silueta Miami-ului se schimbă atât de rapid.
Concluzie din planul Miami
Florida construiește altfel, deoarece multe proiecte de condominii sunt finanțate diferit.
Creșterea populației, regimul fiscal, stilul de viață și suprafața limitată de teren de calitate atrag cererea. Structura noastră de vânzare pe bază de plan (pre-construcție) poate permite, de asemenea, ca depozitele plătite de cumpărătorii eligibili să devină parte din capitalul proiectului, reducând necesarul de capital propriu al dezvoltatorului și făcând finanțarea mai eficientă.
Aceasta nu înseamnă că dezvoltarea este lipsită de riscuri și nu face fiecare condominiu nou o investiție bună. Pur și simplu ajută la înțelegerea motivului pentru care dezvoltatorii și capitalul continuă să fie atrași de Florida.
Cu cât cumpărătorii înțeleg mai bine partea dezvoltatorului din tranzacție, cu atât vor fi mai pregătiți să evalueze dacă oportunitatea funcționează și pentru ei.
Cunoaște planul înainte de a cumpăra.
Guillermo Terán
Broker Associate, Avanti Way Realty
Autorul Planului Pre-Construcție al Miami-ului
Fondatorul Comunității Pre-Construcție Avanti Way
Acest articol are scop exclusiv educațional și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Cumpărătorii ar trebui să analizeze contractul de achiziție și prevederile privind depozitul împreună cu un avocat specializat în imobiliare din Florida.
