Gdy ludzie pytają, dlaczego tak wielu deweloperów buduje apartamenty na Florydzie – zwłaszcza w Miami – odpowiedzi zazwyczaj są łatwe do zauważenia.
Floryda nie pobiera stanowego podatku dochodowego od osób fizycznych. Mamy ciepły klimat, plaże, międzynarodowy styl życia oraz stałą migrację ludności i kapitału. Południowa Floryda ma też ograniczone grunty pod zabudowę w najbardziej pożądanych dzielnicach, a wiele starszych budynków apartamentowych musi spełniać coraz surowsze wymogi dotyczące przeglądów, funduszy remontowych i napraw.
Wszystkie te czynniki tworzą popyt na nowsze budynki. Istnieje jednak druga część tej historii, o której większość kupujących nigdy nie słyszy:
Na Florydzie nie tylko inaczej sprzedajemy inwestycje w fazie przedsprzedaży. Inaczej również finansujemy i strukturyzujemy wiele projektów apartamentowych.
Popyt wyjaśnia, dlaczego deweloperzy chcą tu budować
Historia wzrostu Florydy zaczyna się od popytu.
Ludzie wciąż przeprowadzają się na Florydę Południową ze względu na styl życia, możliwości biznesowe, korzyści podatkowe i dostęp do międzynarodowego miasta. Jednocześnie Miami jest geograficznie ograniczone przez Biscayne Bay od wschodu i Everglades od zachodu.
Dosłownie nie brakuje nam ziemi, ale brakuje nam dobrze położonych terenów pod zabudowę w dzielnicach, w których ludzie najbardziej chcą mieszkać. To popycha Miami w stronę zabudowy o wyższej gęstości i budownictwa wielokondygnacyjnego.
Przepisy dotyczące kondominiów na Florydzie, wprowadzone po katastrofie w Surfside, zmieniły także ekonomię posiadania i utrzymania starszych budynków. Niektóre starsze budynki kondominialne podlegają obecnie obowiązkowym przeglądom kamiennym, a wiele wspólnot musi wykonać badania integralności konstrukcji i odpowiednio finansować rezerwy na główne elementy budynku. Wymogi te mogą prowadzić do wyższych opłat i znacznych zobowiązań remontowych. Nie oznaczają, że każdy starszy budynek musi zostać wyburzony, ale w niektórych przypadkach mogą sprawić, że rewitalizacja stanie się bardziej opłacalna. Wymogi dotyczące przeglądów kamiennych oraz rezerw strukturalnych na Florydzie pomagają wyjaśnić tę zmieniającą się sytuację.
Dlatego wciąż powtarzam:
Miami jest odbudowywane.
Popyt to jednak tylko jedna strona równania. Deweloperzy muszą także znaleźć finansowo opłacalny sposób na stworzenie nowej podaży.
Przewaga finansowania przedsprzedażowego na Florydzie
Deweloperzy zazwyczaj finansują projekt za pomocą kombinacji kredytu budowlanego, kapitału inwestorów lub dewelopera oraz wpłat kupujących.
Prawo stanu Floryda tworzy uporządkowany system obsługi zaliczek wpłacanych na kondominia jeszcze przed budową. Początkowa część zaliczki kupującego jest zazwyczaj chroniona przez depozyt powierniczy (escrow). Na określonych warunkach płatności przekraczające 10% ceny zakupu mogą zostać wypłacone i wykorzystane na faktyczne koszty budowy i zagospodarowania po rozpoczęciu prac – pod warunkiem, że umowa kupna wyraźnie na to pozwala i zawiera wymagane ujawnienie informacji.
Innymi słowy, nie każda zaliczka jest automatycznie dostępna dla dewelopera. Wykorzystanie tych środków zależy od prawa, umowy, struktury depozytu powierniczego i samego projektu. Ramy prawne opisano w sekcji 718.202 Florida Condominium Act.
Jednak przy prawidłowej strukturze kwalifikowane wpłaty kupujących mogą zmniejszyć kwotę kapitału własnego, jaką deweloper musi wnieść.
Może to znacząco poprawić zwrot dewelopera z zainwestowanego kapitału.
Uproszczony przykład: 100 mln USD
Wyobraź sobie nowe kondominium o łącznym koszcie inwestycji wynoszącym 100 mln USD.
Struktura kapitałowa mogłaby wyglądać następująco:
Kredyt budowlany: 60 mln USD
Wpłaty kwalifikujących się kupujących: 25 mln USD
Kapitał dewelopera: 15 mln USD
Całkowite finansowanie projektu: 100 mln USD
Załóżmy teraz, że projekt przynosi 30 mln USD zysku.
Deweloper wniósł 15 mln USD i otrzymuje z powrotem pierwotne 15 mln USD, a także 30 mln USD zysku, co daje łączną wypłatę w wysokości 45 mln USD.
Oznacza to:
Mnożnik kapitału: 3,0x
Zwrot z kapitału oparty na zysku: 200%
Teraz porównajmy to z projektem w jurysdykcji lub transakcji, w której wpłaty kupujących nie mogą być wykorzystane na budowę.
Kredyt budowlany: 60 mln USD
Wpłaty kupujących dostępne na budowę: 0 USD
Kapitał własny dewelopera: 40 mln USD
Całkowite finansowanie projektu: 100 mln USD
Projekt generuje ten sam zysk w wysokości 30 mln USD, jednak deweloper musiał zainwestować 40 mln USD.
Deweloper otrzymuje pierwotne 40 mln USD oraz 30 mln USD zysku, co daje łączną wypłatę w wysokości 70 mln USD.
Oznacza to:
Mnożnik kapitału: 1,75x
Zwrot z kapitału własnego oparty na zysku: 75%
Koszt projektu się nie zmienił. Zysk również nie. Zmieniła się natomiast kwota własnego kapitału dewelopera potrzebna do ukończenia projektu.
To jest istotna różnica.
Dlaczego efektywność kapitału przyciąga deweloperów
Deweloperzy nie oceniają projektów wyłącznie na podstawie łącznego zysku. Biorą pod uwagę także, jaką część własnego kapitału muszą zaangażować, jak długo ten kapitał pozostanie zamrożony i jakie ryzyko będą musieli ponieść.
Jeśli deweloper może zrealizować projekt, angażując mniej kapitału własnego, jego kapitał staje się bardziej efektywny.
Deweloper może wówczas:
* Ograniczyć wysokość wymaganego zewnętrznego kapitału własnego.
* Wykazać bankom kredytującym budowę popyt kupujących.
* Zwiększyć potencjalny zwrot z zainwestowanego kapitału.
* Zachowanie kapitału na kolejne inwestycje deweloperskie.
* Sprawniejsze przesuwanie opłacalnych projektów do przodu.
Sprzedaż przedsprzedażowa to zatem coś więcej niż sprzedaż lokali. Może ona również pomóc w potwierdzeniu popytu, wzmocnić profil finansowania projektu i pokazać, że kupujący wierzą w inwestycję jeszcze przed zakończeniem budowy.
Kapitał naturalnie szuka rynków, na których popyt jest silny, a zwroty mogą być atrakcyjne. Floryda oferuje jedno i drugie.
Floryda nie eliminuje ryzyka deweloperskiego
Ta struktura finansowania nie oznacza, że budowa apartamentowca na Florydzie jest łatwa lub wolna od ryzyka.
Deweloperzy nadal mierzą się z kosztami gruntów, inflacją budowlaną, ubezpieczeniami, stopami procentowymi, procedurami uzyskiwania pozwoleń, wymogami dotyczącymi przedsprzedaży, dostępnością siły roboczej, opóźnieniami budowy i konkurencją na rynku. Projekt musi nadal uzyskać finansowanie, osiągnąć progi wymagane przez kredytodawcę i wygenerować wystarczającą sprzedaż, aby pozostać opłacalnym.
Wpłaty kupujących to jeden z elementów struktury kapitałowej — nie są to darmowe pieniądze ani gwarancja powodzenia projektu.
Liczby powyżej są uproszczoną ilustracją. Każda inwestycja ma własne ustalenia finansowe, wymogi dotyczące depozytu powierniczego, umowy i profil ryzyka.
Co to oznacza dla kupujących
Inwestycja, która jest finansowo atrakcyjna dla dewelopera, nie jest automatycznie dobrą inwestycją dla kupującego.
To rozróżnienie jest niezwykle istotne.
Deweloper ocenia zwrot z kapitału potrzebnego do realizacji inwestycji. Kupujący musi rozważyć inny zestaw pytań:
* Czy cena zakupu jest uzasadniona lokalizacją i porównywalnymi nieruchomościami?
* Ile konkurencyjnej oferty zostanie oddane do użytku w tym samym czasie?
* Czy deweloper ma doświadczenie i odpowiedni kapitał?
* Jakie zabezpieczenia obowiązują w przypadku wpłat kupującego?
* Co umowa kupna-sprzedaży pozwala deweloperowi zrobić z tymi wpłatami?
* Czy przewidywane opłaty wspólnoty i koszty utrzymania są realistyczne?
* Czy nieruchomość przeznaczona jest do zamieszkania, krótkoterminowego wynajmu, czy innej strategii?
* Jaki jest plan kupującego na moment odbioru nieruchomości?
Zrozumienie, jak finansowany jest projekt, pomaga kupującym i agentom zadawać lepsze pytania. Pomaga też wyjaśnić, dlaczego deweloperzy kładą nacisk na wczesne rezerwacje, konwersje umów i dynamikę sprzedaży przedsprzedażowej.
Szerszy obraz: dlaczego Miami będzie się nadal zmieniać
Przemianę Miami napędza kilka sił działających razem:
1. Stała migracja ludności i kapitału na Florydę.
2. Ograniczona podaż gruntów w najbardziej pożądanych lokalizacjach Południowej Florydy.
3. Popyt na nowsze, bezpieczniejsze i bardziej efektywne budynki.
4. Obowiązki inspekcyjne, rezerwowe i remontowe dotyczące starzejących się kondominiów.
5. Model finansowania przed budową, który może uczynić kapitał deweloperski bardziej efektywnym.
Popyt tworzy szansę. Struktura rozwoju Florydy może pomóc uczynić tę szansę finansowo możliwą.
To połączenie pomaga wyjaśnić, dlaczego krajowi i międzynarodowi deweloperzy nadal wchodzą na rynek Południowej Florydy, dlaczego uznani deweloperzy wciąż uruchamiają nowe projekty i dlaczego panorama Miami zmienia się tak szybko.
Wnioski z Miami Blueprint
Floryda buduje inaczej, ponieważ wiele projektów kondominiów jest finansowanych w odmienny sposób.
Wzrost liczby ludności, korzystne przepisy podatkowe, styl życia i ograniczona liczba atrakcyjnych działek przyciągają popyt. Nasza struktura sprzedaży przed budową może też pozwolić, by zaliczki wpłacane przez kwalifikujących się kupujących stały się częścią kapitału inwestycji, co zmniejsza wymagany wkład własny dewelopera i sprawia, że kapitał jest wykorzystywany wydajniej.
To nie oznacza, że budowa jest wolna od ryzyka ani że każde nowe kondominium to dobra inwestycja. Pomaga jedynie zrozumieć, dlaczego deweloperzy i kapitał nadal chętnie inwestują na Florydzie.
Im lepiej kupujący rozumieją stronę dewelopera w tej transakcji, tym lepiej przygotowani będą do oceny, czy dana okazja odpowiada również ich potrzebom.
Poznaj plan, zanim kupisz.
Guillermo Terán
Broker Associate, Avanti Way Realty
Autor przewodnika Miami’s Pre-Construction Blueprint
Założyciel społeczności przedbudowlanej Avanti Way
Ten artykuł ma wyłącznie charakter edukacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Kupujący powinni przejrzeć umowę kupna i postanowienia dotyczące zadatku z wykwalifikowanym prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach na Florydzie.
